宁波男子买的房子拆迁,几百万元拆迁款却要给原房主?法院这样判——宁波房屋拆除

    PART.1


    这是一起源起于跨村买卖农村房屋、最终因房子拆迁而引发的官司。

    2004年,宁海一市镇一村子的村民老叶,到宁海跃龙街道一村子里,以23万元的价格,买下了该村村民小龚祖居的一部分。

    后经法院认定,老叶买的这处农房,合法土地面积为119.21平方米,房屋合法建筑面积79.92平方米——这两个数据都很重要,下面都会介绍到。

    大家应该都知道,城里人到农村去买农房、买宅基地,是法律明确禁止的。而相关法规也有明确规定,集体土地性质的农村房屋及宅基地,只能卖给符合条件的本村村民,跨村村民间的买卖也是禁止的。

    自然,老叶和小龚的这笔买卖,虽然签订了《房地产转让合同》,但产证没法过户,产权人依然是小龚。

    这就为日后的纠纷埋下了伏笔。

    PART.2


    老叶在订立买卖合同后不久就住进了这处房子,一直住了十几年。

    前两年,村里拆迁了。

    《拆迁补偿安置协议书》,拆迁部门是与作为原房主的小龚签的!

    按照协议,包括小龚没卖的那部分房屋和老叶买走的那部分房屋在内,总计土地面积204.5平方米——土地证依然登记在小龚名下,可以获得拆迁补偿款总计362万余元。

    拆迁补偿款详细名目如下:

    1、被拆迁房屋评估价值=83255元

    2、可安置面积补偿费=(合法土地面积×容积率1.8×7100元/平方米)=2613510元

    3、货币安置补助=(可安置面积补偿费费×25%)=674191.25元

    4、临时过渡补贴费=(合法房屋建筑面积×15元/月·平方米×6个月)=18683.1元

    5、搬家补贴费=(合法房屋建筑面积×200元/平方米)=41518元

    6、签约搬迁奖励费=(合法土地面积×容积率1.8×300元/平方米)=110430元

    7、提前搬迁奖励费=10000元

    8、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款=72322元

    合计:3623909元

    2018年12月初,老叶把小龚告上法庭,要求按上面这样的拆迁补偿标准,就自己所购的房屋及占地面积,按比例分补偿款。



    PART.3


    2019年8月20日,宁海县人民法院公开开庭审理,一审判定了此案的几大焦点问题。

    第一、房子产权归谁?

    一审法院判定:2004年双方签订的房屋买卖合同无效。法院认为,因无效合同取得的财产应当予以返还。

    也就是说,房子产权仍归原房主小龚所有。

    第二、小龚是否应赔偿老叶的损失?

    一审法院认为,有过错的一方,应当赔偿对方因此所受到的损失;该损失,应包括因房屋买卖合同产生的信赖利益损失。

    何为信赖利益损失?根据本案实际情况,法院认定,原告老叶的信赖利益损失,应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益,以及老叶因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失,并综合原、被告的过错程度等因素,予以确定。

    第三、最终怎么赔偿?

    一审法院认为,原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有,仍进行买卖,各自均有过错;酌定原告老叶承担20%的责任,被告小龚承担80%的责任。

    以拆迁补偿款计算方式为据,法院方面具体核算老叶的各方面损失,如下所示:

    1、可安置面积补偿费=(老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×7100元/平方米)=1523503.8元;

    2、货币安置补助费=(1523503.8元×25%)=380875.95元;

    3、临时过渡补贴费=(老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×15元/月·平方米×6个月)=7192.8元;

    4、搬家补贴费=(老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×200元/平方米)=15984元;

    5、签约奖励费(老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×300元/平方米)=64373.4元;

    6、提前搬迁奖励=5000元(提前搬迁奖励按户给予,小龚只出售了部分房屋给老叶,故分两户);

    7、地上建筑物的市场价值=(老叶所购房屋评估价93121元-装修费用5703元)=87418元。

    合计:2084347.95元

    小龚承担80%责任,应当赔偿老叶经济损失=[(2084347.95元-230000元)×80%]=1483478.36元。

    另,法院判决小龚返还老叶购房款230000元、添附的装修价值5703元。

    即,小龚某应当赔偿老叶合计1719181.36元。
     
    小龚不服一审判决,向宁波市中级人民法院提起上诉。

    市中院于今年5月11日下发判决书,终审驳回上诉,维持原判。

    案子讲到这里就结束了。

    最后提醒一点:

    农村集体土地性质的房屋,以及宅基地,不要乱买!不是同村村民,即便签了买卖合同,房子和地最终也还不是你的!